【22考研】真题预测:民法新增居住权的考点详解

居住权并不是一个崭新的概念，其实我国的居住权入法历经曲折。早在2002年，全国人大法制工作委员会公布《关于<中华人民共和国物权法>（征求意见稿）的说明》，第一次在相关文件中提出规定居住权制度，随后数次草案中均出现了居住权制度相关规定。此后，居住权入法在学界引发了热烈讨论，以梁慧星教授为代表的学者强烈反对居住权写入物权法，感兴趣的的同学可去阅读段末文章。在2006年《全国人大法律委员会关于<中华人民共和国物权法>（草案）修改情况的汇报》中，与居住权相关的内容已被删去。2007年最终颁布的《物权法》未规定该项制度，初代居住权终因争议太大而中途夭折。

梁慧星.对物权法草案(征求意见稿)的不同意见及建议[J].河南省政法管理干部学院学报,2006(01):1-9.

房绍坤.居住权立法不具有可行性[J].中州学刊,2005(04):72-74.

时过境迁，十九大报告强调“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给，多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。为了解决居民住房“老大难”问题，借《民法典》制定的机会，2018年8 月，全国人大常委会法工委提交全国人大常委会进行初审的物权编增加规定了居住权制度，有关居住权立法编撰工作再度重启，最终的立法成果也已见于法典之中。

回首望去，其实直至居住权将要写进《民法典》时，居住权入法的争论也还在持续。严肃的学术研讨并非要学者一争高下，最终的立法也不是要证明谁对谁错，正如后来的人格权编而引发的更大讨论一样，学界正反双方各自观点对于我们加深相关制度的理解具有重要意义。于考生而言，梳理反对入法者的观点可以帮助我们积累答论述题时正反说理的素材，使观点阐释更加深刻、饱满。

反对入法者认为：1、居住权主要限于解决父母、离婚配偶和保姆的无房居住问题，适用对象局限；2、现有的遗嘱继承、遗赠、赠与、附条件买卖、租赁制度和社会保障制度等可以解决特定人居住困境，而将合同权利等物权化会增加制度的复杂性与运行成本；3、居住权是“人役权”下的权利设置，而我国立法没有人役权制度的根基。

尽管反对者说的有几分道理，但居住权入典却也有更深厚的现实需求。除了最初为了保护离婚妇女和保姆等弱势群体居住权价值外，本次居住权入典也意在“挖掘房屋多元利用功能，深化投资价值”，如何才能解决租赁权不稳定、保障程度低等问题，让租赁住房可以和自有住房具有等同的保护力度，是实现“售租同权”、“售租并举”等措施实行的关键。将租赁权等物权化以使之成为绝对权，才得以对抗其他权利人，实现以上制度目标。另外，针对反对者的观点，支持入典者提出：居住权制度并不限于解决特定群体的住房困难问题，它在公租房、以房养老、合资建房、拆迁安置、房产投资等实践中具有积极作用，现有制度与居住权制度无法相互取代。具有代表性的观点陈述，包括对于人役权的制度设定与改进，感兴趣的同学可以参照以下文章：

王利明.论民法典物权编中居住权的若干问题[J].学术月刊,2019,51(07):91-100+148.

陈华彬.人役权制度的构建——兼议我国《民法典物权编(草案)》的居住权规定[J].比较法研究,2019(02):48-59.

我国《民法典》第366条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”由此，我们可以将居住权定义为：“居住权是指非所有权人对他人所有的住房及其附属设施占有、使用，以满足自身生活居住需要的用益物权。”

其后的367-371条分别规定了居住权合同的要求，居住权的设立方式，居住权的转让、继承和设立居住权的住宅出租，居住权的消灭，以及以遗嘱方式设立居住权的参照适用。根据以上法条的规定，我们可以将居住权的特点总结如下：1.居住权设立的要式性，依合同或者遗嘱方式设立，但须向登记机构申请居住权登记，自登记时居住权设立；2.居住权具有时间性，居住权期限届满或居住权人死亡的，居住权消灭；3.居住权的不可转让性，原则上，居住权不得转让、继承，设立居住权的住宅不得外租，但当事人另有约定的除外；4.居住权的无偿性，居住权人无需向房屋的所有人支付对价，所以往往被称为“恩惠行为”，这也是由居住权的性质、本质决定的，但是法律同样规定了“当事人约定的除外”，也即法律其实承认了它的经济价值。

尽管本文做以上总结，但由于法律留下大量空白，我国居住权制度尚有众多疑点需要详细探查，最突出的一个问题是：居住权人是否包括法人、非法人组织？就这个问题，从《民法典》第 366 条的规定来看，一方面居住权的客体被限定为“住宅”，另一方面居住权的目的限于“满足生活居住的需要”，这两个限定实际上已经明确了居住权人限于自然人，不包括法人、非法人组织。但是，法人、非法人组织虽然不能成为居住权的权利主体，但并不否定其可以作为居住权的设立主体。因此，对于《民法典》第 367 条中的“当事人的名称”应作限缩解释，即法人、非法人组织只能作为居住权的设立主体，而不能作为居住权人。

篇幅所限，本文无法对居住权规则空白的问题一一列示说明，想要了解更多居住权在实务中运作的细节疑难，推荐房绍坤教授的论文一篇：

房绍坤.论民法典中的居住权[J].社会科学文摘,2020(09):69-71.

专B方向和专C方向会对民法进行考察，就居住权这一考点，根据历年真题对用益物权部分的考察情况，大概率还是会通过“判断分析题”、“概念比较题”进行，“案例分析题”也有一定可能。因此，上文所述“居住权”的概念和特点大家要记清楚，对立法背景、制度目标大家要有所了解，以被答题时进行拓展。

就概念比较题，居住权最有可能与租赁权对比考察，根据概念比较题的答题方法，即概念先行，再答联系与区别，最后答出区分意义，现将“居住权VS租赁权”总结如下：

居住权是指非所有权人对他人所有的住房及其附属设施占有、使用，以满足自身生活居住需要的用益物权。而租赁权是指承租人依照财产租赁合同，在租赁物交付后，对租赁物所享有的为使用收益目的所必要的占有权利的总称。

两者在内容上都能体现对他人住房的适用，且都应当按照法律规定以及当事人之间的约定使用他人的房屋，未经所有权人同意，不得擅自将房屋出租、转租或对房屋进行约定方式之外的经营活动。在效力上，二者都具有一定对抗第三人的效力。居住权在我国是登记生效主义，作为物权，能够在所有人将房屋所有权转让给他人时，对抗受让人；而租赁权在“买卖不破租赁”的规则下，租赁合同期间，租赁物所有权发生变动，承租人的权利可以对抗租赁物的买受人。

两者的区别主要在于：1、性质不同。居住权是用益物权，是支配权，居住人在利用房屋时有更强的自主性；租赁权是债权，承租人对租赁物的占有和使用受到更多法律与约定限制。2、效力不同。居住权是绝对权，必须通过登记设立，具有优先性和对抗第三人的效力；租赁权是相对权，无需登记，只有在买卖不破租赁的场合下才具有对抗效力。3、设立方式不同。居住权可以通过租赁合同以及遗嘱的形式设立，通常是无偿的；租赁权必须基于租赁合同，其是一种双务、有偿的法律行为。4、存续期限不同。居住权在合同约定到期或居住权人死亡时消灭，没有最高期限的限制；租赁合同的期限不得超过20年，租赁权通常是短期性权利。

相较于仅凭债权关系提供保护的租赁权，设立居住权可以为房屋居住人，包括弱势群体和承租人提供更强有力的保障，将为挖掘房屋多元利用价值、稳定租赁关系、保障群众住房权益、调控房地产供需发挥积极作用。

以上便是居住权与租赁权的概念辨析，而对于可能考到的“案例分析题”，大家只需牢牢把握登记设立的居住权之对抗效力即可，用物权法基本理论就可以解决这部分题目，应该不会有太多困难。

其他参考文献

钱明星.关于在我国物权法中设置居住权的几个问题[J].中国法学,2001(05):13-22.

鲁晓明.“居住权”之定位与规则设计[J].中国法学,2019(03):223-239.

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