案例学习笔记之加装电梯引纠纷,八旬老人将32户业主诉至法院!

小编按：近期，广州中院gongzhong号刊登一则名为“加装电梯引纠纷，八旬老人将32户业主诉至法院！”的文章（涉及案号：<2021>粤01民终11637号、<2020>粤0103民初8284号，gongzhong号未刊载判决文书，其内容系网络搜索而得），以下是小编学习以后的不成熟心得：

一、基本案情

（一）当事人

上诉人（原审被告）：谢某蓉等人。

被上诉人（原审原告：郭某山。

（二）诉辩双方主张

郭某蓉等人上诉请求撤销原判，驳回被上诉人原审诉请：原审错误认定被上诉人使用电梯无需经大楼专有部分占建筑物总面积及总人数双过半数业主同意。电梯建设费经双2/3业主同意无法建成，为何电梯建成，双2/3业主之外业主（即不同意加建业主）使用电梯却无需双过半业主同意即坐享其成？电梯是上诉人经努力下才得建成，属上诉人共同共有，被上诉人使用应征得上诉人同意。二、原审错误认定被上诉人使用电梯未损害其他业主权利。被上诉人以电梯会导致高层住宅升值，低层住宅贬值作为其阻挠理由，拒绝调解，且毫无歉意。三、被上诉人使用电梯应先付出义务，如被上诉人只需承担10077元集资款即可使用，则被上诉人相较于上诉人，只享有权利，却无需承担义务。

被上诉人郭某山答辩同意原判：一、本案是建筑物区分所有权，应适用建筑物区分所有权法律规定，我方使用电梯权利系法律赋予，非自治决定。二、电梯所用土地未将被上诉人房屋排除在外，电梯所占通道占用公共地方，电梯与整栋楼共有部分相关联。三、我方未放弃使用电梯权利，仅是存在不同意见，此乃正常异议。

（三）法院认定事实

郭某山为广州市芳村区鹤园东十二巷2号305房。谢某蓉等人系与郭某山同栋业主。该2号大楼高9层，为住宅，每层5户共44户单元，总建筑面积2685.24㎡。

2017年1月，涉案电梯开始筹建，郭某山对加装电梯有不同意见，1月15日，因大楼须向办理旧楼加装电梯规划业务，大楼业主签署《授权委托书》授权业主吴某等人代表业主行使项目送案、领案及沟通权限等。郭某山未在授权表上签名。

2017年2月8日，涉案电梯筹建组制作《鹤园东十二巷2号门加装电梯集资确认表》。备注305房“放弃集资”；且《加建电梯设计方案同意书》上无305房签名。

2017年10月23日，白鹤洞街鹤园社区居委会出具《关于荔湾区白鹤洞鹤园东十二巷2号旧楼加装电梯协调情况》，载明：郭某山反映要严格按广州市旧楼加装电梯文件执行，达到要求的6米距离；经分别与205、305房住户上门、电话、座谈等形式协调沟通，还邀请挂点律师参加会议并提供意见，未能达成一致。

2017年12月16日，电梯加装方案变更，由原方案在楼梯入口左侧建，改为从楼梯入口右侧建，筹建人员对上述变更方案向业主征集意见，郭某山未在意见表上签名。

2018年4月16日，白鹤洞街鹤园社区居委会出具《关于荔湾区白鹤洞鹤园东十二巷2号旧楼加装电梯协调情况》，载明：电梯筹备小组继续与设计院沟通，修改设计方案，但305房在内6住户提出了公示意见反馈，居委会于2018年3月19日邀请挂点科室及领导、社区律师、电梯施工单位、2号全体业主代表参加协调会，未达成一致。本梯其他住户同意以上有异议住户使用电梯，但不想补偿。《公示意见反馈》显示郭某山于2018年2月11日意见为：“在高层业主享受出行便利和房产增值的同时，低层业主却承受着透光、透风遮挡和噪音增加乃至房产贬值，所以本业主对低层业主提出的合理补偿诉求予以支持。另有业主因不识反馈操作等原因也应包括在合理补偿诉求之内！”。

最终，大楼44户业主中有32户业主同意增设电梯，同意业主总面积为1898.28㎡。众上诉人于2018年6月12日取得穗规划资源建证[2018]2246号《建设工程规划许可证》，载明：建设单位为荔湾区白鹤洞鹤园东十二巷2号业主，项目名为白鹤洞街住宅改建电梯间，建设位置为白鹤洞鹤园东十二巷2号，建设规模为改建电梯工程1幢，9层；建筑面积约51.05㎡。2019年6月，电梯施工完成并交付众上诉人使用。其后，郭某山要求缴纳集资费用并使用电梯，但大部分住户认为郭某山前期对兴建电梯持反对意见导致工程延误，拒绝其使用。

为此，郭某山以郭某蓉等人为被告，于2020年8月5日诉至荔湾区法院，请求：一、确认原告在按已有加装电梯出资方案支付10077元分摊费用后拥有对加建电梯与各被告同等权利和义务。二、各被告停止实施阻碍原告实现诉请的行为：原被告均为鹤园东十二巷2号业主，该栋楼共有44户，各被告物业分属三至九层单元，原告物业位于305房。2017年至2018年，各业主共商加装电梯，2018年6月12日广州市自局以“穗规划资源建证（2018）2246号”《建设工程规划许可证》批准电梯加装。2019年6月电梯建成使用，缴款出资的是本案被告。因筹建电梯过程中原告与部分业主就方案和费用分摊、补偿曾有纷争和协商，致原告错过集资和电梯共建；因部分被告刁难阻碍，令原告未能共建且在电梯建成后没能使用。原告筹建中未拒绝或不支付分摊费，原告同意按分摊方案支付费用情况下，无论基于公平还是共有权，原告不应被剥夺对该共有设施与各被告享有平等共同出资和共同使用权。

谢佩蓉等人辩称：原告起诉无依据：1.原告未能享受电梯原因是其自身导致，被告未阻碍原告实现权益。原告从被告开始筹建电梯直到加建完成，原告以其行为表示反对加装。2.电梯加装成功并投入使用是各被告付出很大心血完成。原告要求使用电梯，并提出和被告享有同等权益，但原告并未承担同等义务。被告在2017年完成集资，原告至2020年末才按方案分摊费用，非同等义务。被告认为原告除须支付费用10077元外，还需额外支付施工期延误各被告支付的滞纳金8000元，及25000元律师费，且向被告赔礼道歉。原告仍需承诺，对于电梯将来保养及维修费需与被告共同承担，否则被告不同意原告使用电梯。

原审中，众上诉人表示：电梯工程曾两次集资，郭某山所在305房按方案第一次应分摊7077元，第二次应分摊3000元；需门禁卡才可使用电梯；集资小组由方耀平及案外人劳继棋作为组长收取管理费，电梯卡由小组发放。郭某山表示：如允许使用电梯，同意按上述标准支付集资费，但拒绝支付上述8000元滞纳金及25000元律师费。

（四）法院处理

1、荔湾区法院判决

本案争议焦点为郭某山是否需经大楼多数业主同意才享有电梯的使用权，评析如下：

（1）、即便众上诉人抗辩其电梯使用了广船用地，但电梯口出行等不可避免使用建筑物公共部分，故电梯从使用属性区分应属建筑物共有部分。依据最高法院建筑物区分所有权解释第7条规定：改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。物权法第七十六条同时规定：有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。郭某山主张使用电梯明显不属物权法第七十六条第一款第（七）项所规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项，即郭某山使用电梯无需经大楼专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主同意。

（2）、郭某山使用电梯是否损害其他业主合法权利。物权法第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”电梯建设是方便大楼住户上下楼，满足大多数人出行便利需求，郭某山作为大楼住户及业主使用电梯不会导致其他住户或业主使用电梯的权利受损。

（3）、郭某山是否享有电梯使用权。物权法第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”因电梯属建筑物共有部分，郭某山与其他业主对电梯享有共有和共同管理的权利。但涉案电梯为既有住宅增设，与传统意义电梯（与大楼同时兴建）不同。拥有传统意义电梯的房屋在办理产权证时分摊面积一般包含电梯梯间面积，即真正意义上的共有部分享有共有权利。而本案增设电梯目前在各业权人权属证上未能体现该共有部分共有物权，故本案应理解为大楼业权人对电梯享有使用权和共同管理权利。电梯是大楼业主集资所建，依据公平原则，使用电梯前提须交纳集资款。郭某山同意承担集资款10077元，为避免讼累，由原加装电梯授权代表方耀平代大楼其他业主收取该集资款，由方耀平向郭某山发放电梯门禁卡。至于谢某蓉等人提出的律师费、延误滞纳金可与郭某山协商，协商不成另循法律途径解决。

至于郭某山请求谢某蓉等人停止实施阻碍其使用电梯行为的请求，现未有证据表明谢某蓉等人实施了违法妨碍行为，且协商郭某山如何使用电梯过程中产生不同意见当属正常现象，不可归责于谢某蓉等人，故对郭某山该请求不予支持。

综上，原审法院依照最高法院建筑物区分所有权解释第七条，物权法第七十条、第七十一条、第七十六条第一款第（一）项等规定，判决：一、郭某山向方耀平支付增设电梯集资款10077元后七日内，方耀平发放电梯门禁卡供郭某山搭乘电梯。二、驳回郭某山其它诉请。

判后，谢某蓉等人不服，上诉至广州中院。

2、广州中院判决

根据最高法院民诉法解释第三百二十三条规定，二审应围绕当事人上诉请求审理。本案争议焦点为郭某山可否使用电梯，评析如下：郭某山作为年近八旬老年人，确有日常出行使用电梯需要，其使用电梯事项不属物权法第七十六条第一款第（一）项所规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项，且其作为大楼住户及业主使用电梯不会导致大楼其他住户或业主使用电梯的合法权利受到损害。原审判令郭某山支付加装电梯集资款后可搭乘电梯，并无不当，予以维持。谢某蓉等人因郭某山在电梯加装过程中有不同意见致工程延误而对其使用电梯有情绪，虽可理解，但郭某山对加装方案有不同意见是正常表达意见，如上诉人认为郭某山阻碍电梯加装造成损失，可另案主张权利，但以此拒绝邻里高龄老人在交纳电梯集资费用后使用电梯，不符和谐社会诚信友爱价值观和民法典第八条“守法与公序良俗”原则。

综上，该院驳回上诉，维持原判。

二、学习思考

（一）加装电梯是否系对建筑物改建？

1、 新建与改建的主要区别

在于新增建筑物是否坐落在原建筑物用地范围之外的土地上，即是否涉及新址。如果涉及新址，即属于新建，如果不涉及新址，则属于改建。旧楼加装电梯一般需要重新建造电梯井（除预留电梯井位外），故该行为应属新建，并非对旧楼的改建。

2、地方立法规定

一般认为（比如福建、浙江、广西等地）加装电梯系改建行为：申请人应就加装电梯意向和方案等征求所在楼栋（单元）业主意见，由专有部分面积及人数占比双2/3以上业主参与表决，并经参与表决专有部分面积及人数双3/4以上的业主同意。上述规定的上位法依据即民法典第二百七十八条第一款第（七）项“改建、重建建筑物及其附属设施”的规定，言下之意是认为加装电梯系对建筑物改建。

3、法院裁判观点

经搜索，尚未见到认为加装电梯系新建行为的观点，目前均认为系改建：最高法院在再审申请人杨返里与被申请人广州市政府、伍海泉行政复议决定纠纷案（<2016>最高法行申2470号）中认为：“住宅楼增设电梯工程是对原住宅垂直交通方式的完善，属于对建筑物局部改建，并非新建筑工程”；厦门市思明区法院在原告郑艺虹、林清固与厦门市规委会及第三人林国彪等人规划行政许可案中认为：“电梯本身并非具有单独使用价值的建筑物，而是作为住宅建筑的附属物使用。既有住宅楼加装电梯是在原有的建筑物上增设附属物的行为，对建筑物整体的外观、使用进行了改变，但并未改变该建筑物作为住宅的基本性质。”有些地方法院受最高法院上述判决影响，直接照抄表述，比如南京中院赵志强、何中道与南京市规自局行政许可纠纷案（<2018>苏01行终1044号）等。

4、“改建、重建建筑物及其附属设施”须扩张解释

民法典第二百七十八条仅将改（重）建建筑物及附属设施列入业主共同决定及表决事项，

就表面文义而言，未涵盖新建，类似本案纠纷的处理拟引用此法条，须面对解释说理的问题。

（二）加装电梯的应然表决程序如何？

1、地方立法规定

（1）多数地方立法认为仅需本栋（单元）业主多数决即可

如上文提到的福建、浙江、广西的地方立法：《福建省住房和城乡建设厅关于城市既有住宅增设电梯的指导意见》（闽建房<2010>24号）规定：“增设电梯应按照《物权法》第七十六条规定，由业主共同决定，本着业主自愿、公开透明、充分协商的原则，经该梯号三分之二以上（小编按：民法典调整为双3/4，下同）的业主住户同意。”

（2）个别地方要求本栋（单元）业主全体同意（或不反对）方可加装电梯

A、《四川省既有建筑电梯增设指导意见》（川建房发<2015>422号）规定：电梯增设条件之一为“经增设电梯梯号全体业主住户同意”；

B、《北京市老旧小区综合整治工作手册》（京建<2020>100号）规定：既有多层住宅加装电梯意向及初步方案应听取拟加装电梯范围内全体业主意见，并经专有部分占该单元住宅总建筑面积及总人数双2/3以上业主同意，且其他业主不反对。

（3）也有地方立法要求除本栋（单元）业主多数决外，仍需征得受影响主体同意

A、《南京市既有住宅增设电梯规划管理办法》（宁规划资源规<2020>9号）第九条第二款规定：增梯有下列情形的，应在征得“双2/3”（小编按：依民法典第二百七十八条规定，应为双3/4，下同）业主同意基础上扩大征求意见范围：1、占用相邻单元专有部分或影响其通行的应征得其同意。2、造成建筑区划内宅间路线型变化、小区主景观变化、停车位减少或其他涉及区划内公共设施改变的，征得本小区业委会或业主大会书面同意；

B、《上海市关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯工作的若干意见》（沪建房管联<2019>749号）规定：加装电梯应经专有部分面积及人数双2/3以上业主参与表决，且参与表决专有部分面积及表决人数双3/4以上业主同意。电梯拟占用小区业主共有部分的，应由专有部分面积且人数双2/3以上业主参与表决，经参与表决专有部分面积及人数双过半业主同意；

C、《广州市既有住宅增设电梯办法》（穗府办规<2020>7号）第五条规定：既有住宅增设电梯意向和建筑设计方案应听取拟增设电梯所在物业管理区域范围内业主意见，并应经本单元（幢）房屋专有部分及人数双2/3以上业主同意。

2、法院裁判观点

（1）一般认为（如成都中院<2020>川01民终18015号、本案判决等）仅需本栋（单元）业主多数决同意即可加装电梯；

（2）也有法院认为还应征询小区全体业主意见：佛山中院在上诉人洛伟明等人与被上诉人佛山市国土规划局、原审第三人郭志纲、周志平等人规划行政许可案（<2017>粤06行终602号）中认为：拟加装电梯的建筑单元为名苑二区B2座，而名苑二区为封闭管理建筑区划，其内还有其他建筑单元，且各建筑单元所占土地及道路、绿化带等公共区域土地的使用权为名苑二区全体业主共同所有。涉案电梯加装一方面涉及B2座建筑单元业主对该建筑物共有部分的共有权，另一方面电梯占用土地还涉及名苑二区全体业主对该建筑区划内土地的共有权......B2座业主均同意该建筑单元电梯加装，满足了对拟加装电梯所涉建筑物共有权处分的表决要求，但拟加装电梯所占用土地为名苑二区建筑区划内所有建筑单元的业主所共有......该业主范围应以对拟加装电梯所占土地享有共有权利的业主为基础，而非仅以B2座业主为基础表决意见。”

3、小编看法

（1）加装电梯表决事项实际上涉及两部分：一为建筑物内业主对建筑物本身是否应予改建（加装电梯）的意见；二为小区全体业主是否同意加装电梯占用公共用地；

（2）多数地方立法和法院认为加装电梯仅需取得建筑物内业主多数决即可，此做法值得商榷：未考虑电梯占用土地的表决问题，似与最高法院建筑物区分所有权解释第三条第2款有关“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权”规定不符；

（3）解决问题的可选途径是引入大公、小公概念：民法典第二百七十四条“建筑区划”的具体指向相当模糊，存在弹性解释空间，对实操解决小区业主内部共有部分纠纷的助力不大；按日本（建筑物区分所有权法第十一条规定：共有部分属于区分所有权人全体之共有，但一部共用部分属于应共用该部分之区分所有权人共有）及台湾地区（土地登记规则第七十四条规定：同一建物所属共同使用部分，除另有规定外，视各区分所有权人使用情形单独登记为各相关区分所有权人共有）立法例，建筑物共有部分如系全体区分所有权人使用，则推定为全体区分所有权人共有即大公；如仅供部分区分所有权人使用，则推定为相关区分所有权人共有即小公。如供全体还是部分使用无法区分，则解释为全体共用。据此，如可将某栋（单元）建筑物基座及周边合理范围内土地使用权确认归该栋（单元）全体业主排他享有，则加装电梯本身及占用公共用地仅需该栋（单元）业主多数决即可实施。

（4）宁沪穗三市规定考虑相当周到，但宁穗仍有漏洞：南京未明确小区业主表决比例，广州仅要求须听取物业管理区域范围内业主意见，但没有要求是否应征得其同意。相较而言，上海对楼幢业主及小区业主的表决比例作出相异规定，较好平衡了不同业主群体的利益，且具实操价值，更值肯定。

（三）加装电梯归谁所有？

1、地方立法规定

（1）部分认为加装电梯（或加装后新增面积）归本栋（单元）全体业主共有

A、《北京市既有多层住宅增设电梯的若干指导意见》（京建发<2010>590号）：“十五、既有住宅因增设电梯增加的部分，其产权属于该楼全体业主共有”；

B、福建省《关于城市既有住宅增设电梯的指导意见》（闽建房<2010>24号）：“七、增设的电梯产权归该梯号业主共同共有”；

C、浙江省《关于开展既有住宅加装电梯试点工作的指导意见》（浙建<2016>6号：“加装电梯后新增面积为加装范围内全体业主共有”；

D、山西省《关于既有住宅加装电梯工作的指导意见》（晋建城字<2020>28号）：“在原有小区用地范围内加装电梯后新增建筑面积为加装范围内全体业主共有”。

（2）个别认为属于电梯出资人所有

A、辽宁省《关于全省既有住宅加装电梯的指导意见》（辽住建<2016>87号）：“四、既有住宅加装的电梯产权归该单元出资业主共有”；

B、河北省《关于既有住宅加装电梯工作的指导意见》（冀建房市<2019>2号）：“拟加装电梯的业主应就下列事项达成书面协议......既有住宅加装电梯后新增面积为加装电梯协议范围内全体业主共有”。

（3）个别认为应尊重业主关于所有权归属的自治

上海市《关于加强既有多层住宅加装电梯管理的指导意见》（沪精细化办联<2021>10号）：“加装电梯具体方案表决通过后，加装电梯出资人可以在协商一致的基础上签署加装电梯协议，明确约定加装电梯的所有权归属......事项”。

（4）其他省市对此问题无明确规定

如广东、安徽、天津等地，具体不赘。

2、法院裁判观点

一般均以民法典第二百七十一条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定为依据，而认为由本栋（单元）业主共有加装电梯，比如本案一审法院认定。

3、小编看法

（1）地方性法规无权就所有权归属在内的民事基本制度作出规定

按照立法法第8条规定，民事基本制度事项属全国人大及其常委会的专属立法权范畴，行政法规和地方性法规无权规定。民事基本制度包括了物权方面的内容，认定加装电梯在内的财产归属之规则也应属于民事物权基本制度，只能依据法律判断，地方法规不易直接对此作出权属创设性规定。

（2）判断加装电梯的归属只能依据民法典

A、业主对加装电梯所有权归属已有约定，且不违反法律禁止性规定的，应从其约定

第一、关于所有权归属的约定方式既可表现为业主对电梯事项进行投票作出的决议，也可以体现在业主签订的协议中，但不论表决还是协议均宜于加装电梯之前作出或签订；

第二、业主对电梯事项作出的决议或协议应包括对不同意加装电梯业主或其他主体的受损权益（比如采光影响、噪音滋扰、出行障碍等）给予合理足额补偿的方案，以尽量避免业主内部或业主与第三人之间滋生纠纷；

第三、约定的电梯所有权归属主体，既可能是出资加装电梯的业主，或者本栋（单元）全体业主，甚或社会投资主体（不过在目前框架下可能存在难以登记权属的困难）：比如《杭州市老旧小区住宅加装电梯管理办法》第八条第2款：“鼓励老旧小区住宅加装电梯工作探索代建租赁、共享电梯等市场化运作模式，研究应用新材料、新技术、新方法推进工作”。

B、业主对加装电梯所有权归属无约定的，宜认定电梯所有权归合法建造人

第一、如果业主多数决同意加装电梯，则出资加装电梯业主（下称出资业主）于电梯安装完毕后，依合法建造事实行为（民法典第二百三十一条）而取得电梯所有权：既符合“谁投资谁受益”原则，也有利于电梯后期维管保养及法律、经济责任的承担，避免出现如认定电梯归本栋全体业主共有后可能出现的权责不清的扯皮现象；有人可能认为基于权利义务相统一原则，未出资业主享有共有权也表明其负有义务：比如电梯事故造成第三人权益受损时，未出资业主基于对电梯的共有也应承担责任，按此逻辑的处理显然难以为大众接受；

第二、民法典第二百七十一条关于业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，其针对的客体似应解释为基于开发商建造行为而行成的共有物，不应包括使用该共有物进行二次开发（比如加装电梯）建造的行为；

第三、受加装电梯影响的其他业主或利益主体得基于相邻关系或侵权等其他法律关系而请求出资业主给付一定补偿或赔偿。

（四）本案处理的另一种可能？

如认定加装电梯系出资业主共有，则本案处理将与目前法院判决完全相反：

1、加装电梯归出资业主共有，则共有物如何使用及管理，应由该共同体自行决策，属意思自治范畴，法院无介入依据；

2、本案原告所提诉请实质是加入业已存在的出资业主针对加装电梯的共有关系，而该等关系系基于信任基础而形成，是否接纳原告加入，应由出资业主共同判断表决，不同意的，则原告无权使用，原告为此起诉的，法院可迳行驳回。